Nach zehn oder fünfzehn Jahren läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus – und dann steht meist noch eine erhebliche Restschuld im Grundbuch. Für genau diesen Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Wer sie rechtzeitig plant und die Angebote vergleicht, kann über die Restlaufzeit einen fünfstelligen Betrag sparen. Wer sie laufen lässt, zahlt am Ende oft drauf.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer klassischen Baufinanzierung wird der Zins nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben, sondern nur für eine bestimmte Zeit – die Zinsbindung, meist zehn oder fünfzehn Jahre. In dieser Zeit tilgen Sie einen Teil des Darlehens, aber selten alles. Was danach übrig bleibt, ist die Restschuld.
Für diese Restschuld benötigen Sie einen neuen Vertrag mit neuem Zinssatz: die Anschlussfinanzierung. Wie hoch dieser Zins ausfällt, bestimmt, was Sie in den folgenden Jahren monatlich zahlen – und ob Ihre Finanzierung planbar bleibt. Genau deshalb ist die Anschlussfinanzierung der zweitwichtigste Zinsentscheid nach dem ursprünglichen Abschluss.
Drei Wege zur Anschlussfinanzierung
Sie haben grundsätzlich drei Möglichkeiten – und sie unterscheiden sich vor allem im Aufwand und im Sparpotenzial.
1. Prolongation: bei der bisherigen Bank verlängern
Ihre Bank meldet sich in der Regel einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem Verlängerungsangebot. Sie unterschreiben, alles läuft weiter, kein Papierkram, keine neuen Grundbuchkosten. Das ist der bequemste Weg – und häufig auch der teuerste, weil das erste Angebot selten das beste ist. Nehmen Sie es als Vergleichsmaßstab, nicht als Entscheidung.
2. Umschuldung: zu einer anderen Bank wechseln
Sie holen Angebote anderer Banken ein und lassen die günstigste Ihr Restdarlehen ablösen. Die Grundschuld wird dabei auf den neuen Kreditgeber übertragen – dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die sich üblicherweise im Bereich von etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme bewegen. Bei einem spürbaren Zinsvorteil ist dieser Betrag schnell wieder eingespielt. Viele Banken übernehmen die Wechselkosten inzwischen sogar.
3. Forward-Darlehen: Zins im Voraus sichern
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen, obwohl sie erst in einigen Monaten oder Jahren startet. Sie sichern sich damit das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft. Möglich ist das üblicherweise bis zu 60 Monate im Voraus. Der Versicherungscharakter hat allerdings einen Preis: Für jeden Monat Vorlaufzeit verlangt die Bank einen kleinen Zinsaufschlag.
„Das erste Verlängerungsangebot Ihrer Bank ist ein Ausgangspunkt für den Vergleich – keine Entscheidung."
Warum sich der Vergleich so stark auszahlt
Bei einer Baufinanzierung geht es um große Summen und lange Zeiträume. Schon kleine Zinsunterschiede summieren sich deshalb erheblich.
Die Werte sind ein vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung und kein Angebot; durch die laufende Tilgung sinken die Zinskosten Jahr für Jahr etwas. Die Größenordnung bleibt aber: Der Vergleich mehrerer Angebote ist bei der Anschlussfinanzierung der mit Abstand wirksamste Hebel.
Ihr Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Ein wichtiges Recht, das viele Immobilienbesitzer nicht kennen: Nach § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn Sie ursprünglich eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vereinbart haben.
Wenn Sie also vor Jahren eine lange Zinsbindung zu einem hohen Zins abgeschlossen haben und die Konditionen heute besser sind, können Sie nach Ablauf der ersten zehn Jahre kostenfrei wechseln. Rechnen Sie diese Option immer mit durch – sie kann den größten Einzelvorteil ausmachen.
Wann sollten Sie sich kümmern?
Deutlich früher, als die meisten denken. Als Orientierung:
- Rund drei Jahre vorher: Prüfen, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist – vor allem, wenn Sie planbare Raten schätzen.
- Etwa zwölf Monate vorher: Angebote einholen und mit dem Verlängerungsangebot der Hausbank vergleichen.
- Sechs bis drei Monate vorher: Entscheidung treffen und Unterlagen zusammenstellen; ein Bankwechsel braucht Vorlauf.
- Reagieren Sie nicht rechtzeitig, geht das Darlehen unter Umständen in eine variable Verzinsung über – die deutlich teurer sein kann.
Worauf Sie beim Angebot achten sollten
Der Zinssatz ist nur ein Teil der Entscheidung. Ebenso wichtig sind die Rahmenbedingungen, die darüber bestimmen, wie flexibel Sie in den kommenden Jahren bleiben:
- Tilgungssatz anpassen: Die Anschlussfinanzierung ist der ideale Moment, um die Tilgung zu erhöhen und schneller schuldenfrei zu werden.
- Sondertilgungen: Meist sind bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei möglich – das sollte im Vertrag stehen.
- Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit gibt Ihnen Spielraum, wenn sich Ihre Einkommenssituation ändert.
- Länge der Zinsbindung: Eine lange Bindung kostet meist etwas mehr Zins, verschafft aber Planungssicherheit.
- Wechselkosten: Klären, wer Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldübertragung trägt.
- Effektiver Jahreszins als Vergleichsmaßstab – nicht der Sollzins.
Forward-Darlehen: Absicherung mit Preisschild
Ein Forward-Darlehen ist im Kern eine Wette auf die Zinsentwicklung – und zugleich eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Steigen die Zinsen bis zum Start des Darlehens, haben Sie gewonnen. Sinken sie, zahlen Sie mehr als nötig. Wichtig zu wissen: Der Vertrag ist bindend. Sie müssen das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt abnehmen, auch wenn die Konditionen dann besser wären; andernfalls wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig.
Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen deshalb vor allem für alle, denen Planungssicherheit wichtiger ist als das letzte Zehntelprozent – etwa bei einer knapp kalkulierten Finanzierung. Wie Sie Ihre monatliche Belastbarkeit realistisch ermitteln, zeigt der Beitrag Lebensunterhalt berechnen – der Kassensturz.