Die erste vermietete Wohnung ist schnell gekauft. Die zweite und dritte meist auch. Doch irgendwann klingelt das Telefon zu oft: Wasserschaden hier, Mietrückstand dort, und das Eigenkapital steckt fest in den Objekten. Genau an diesem Punkt setzt Markus Beforth mit 10X für Immobilieninvestoren an – und liefert eines der praxisnächsten deutschsprachigen Bücher für alle, die mit Immobilien mehr wollen als eine Altersvorsorge-Wohnung.
Beforth ist gelernter Bankkaufmann, war Finanzstratege und Unternehmensberater und kaufte 2006 eher zufällig seine erste Wohnung zur Vermietung. Heute betreibt er ein Immobilienunternehmen mit großem Bestand. Dass er das Bankgeschäft von innen kennt, merkt man dem Buch an – vor allem im Kapitel zur Finanzierung, das allein den Kaufpreis wert ist.
Worum geht es? Das 1X-Dilemma
Beforths Ausgangsdiagnose nennt er das 1X-Dilemma: Wer als privater Anleger Wohnungen kauft, macht anfangs fast alles selbst – Mieter betreuen, Kontoauszüge abhaken, Handwerker koordinieren. Das funktioniert bei zwei, drei Einheiten problemlos, aber nicht in der Multiplikation. Beforth rechnet es plastisch vor: Ruft jeder Mieter nur alle zwei Jahre einmal an, sind das bei 20 bis 40 Mietern schon ein bis zwei Anrufe pro Monat – und weil sich Anrufe nie gleichmäßig verteilen, in manchen Wochen auch drei. Irgendwann bleibt nur die Wahl zwischen Flucht (verkaufen, nicht weiter wachsen) und Kampf (das System ändern).
Die Antwort des Buches ist das 10X-Denken: Jede Tätigkeit wird gedanklich mit zehn multipliziert. Eine Baustelle selbst organisieren? Machbar. Zehn Baustellen gleichzeitig? Spätestens dann wird klar, dass Strukturen her müssen, die nicht von der eigenen Zeit abhängen.
Drei Leitfragen als roter Faden
Das Herzstück des Buches sind drei Fragen, mit denen Beforth jede Aufgabe in seinem Unternehmen abklopft:
- Wer (oder was) macht das außer mir? – sich selbst erst einmal aus der Rechnung nehmen.
- Wer (oder was) macht das besser als ich? – nicht nur Arbeitskraft einkaufen, sondern Fähigkeiten, die man selbst nicht hat.
- Wie skaliert sich mein System von alleine? – das Ziel ist ein System, das besser wird, je weniger man selbst eingreift.
Diese Fragen ziehen sich durch die drei großen Praxiskapitel: Akquise, Finanzierung und Organisation. Das macht das Buch angenehm strukturiert – man kann jedes Kapitel auch einzeln herausgreifen und direkt umsetzen, wie es der Autor im Schlusskapitel ausdrücklich empfiehlt.
Akquise: Besichtigungen sind Bestätigungstermine
Im Akquise-Teil zeigt Beforth, wie man sich Schritt für Schritt vom Ort und von der eigenen Zeit unabhängig macht. Besichtigungen nennt er „Bestätigungstermine“: Sie sollen nur noch prüfen, ob die Realität zum vorher sorgfältig ausgewerteten Exposé passt. Statt selbst hinzufahren, schickt man einen „Besichtiger“, der sich per Videocall live zuschaltet und schildert, was die Kamera nicht zeigt – den Geruch im Treppenhaus, den Pflegezustand der Anlage.
Besonders gelungen sind die konkreten Zahlen aus Beforths eigenem Unternehmen: Besichtiger bekommen 20 € pro Stunde, wer sich bewährt, übernimmt als Baustellenleiter ganze Renovierungen für ein festes Honorar von aktuell 2.500 €. Akquisiteure, die ihm Deals vermitteln, erhalten bei Abschluss 1 % Provision für On-Market- und 2 % für Off-Market-Objekte. Solche Details machen das Modell greifbar und nachbaubar.
Finanzierung: der stärkste Teil des Buches
Wer Immobilien kauft, kennt das Problem: Das Eigenkapital ist nach dem Kauf für die Dauer der Zinsbindung gebunden. Beforth bringt es auf den Punkt: „Reich an Steinen, arm an Liquidität.“ Seine Lösung ist das rollierende Eigenkapital, und er erklärt es an einem durchgerechneten Beispiel:
Eine Wohnung kostet 100.000 € plus 10.000 € Nebenkosten. Die Bank finanziert 80.000 €, 30.000 € soll der Käufer mitbringen. Normalerweise kommt er an dieses Geld erst nach zehn Jahren wieder heran. Beforths Vorschlag: Der Investor legt der Bank seinen Plan vor, die Miete von 800 € auf die ortsübliche Höhe von 1.050 € zu entwickeln – rund 30 % mehr Ertrag und damit, nach Ertragswertlogik der Bank, auch rund 30 % mehr Objektwert. Die Bank finanziert dann die vollen 110.000 € und erhält die 30.000 € nur als Zusatzsicherheit auf einem Sperrkonto. Sobald die höhere Miete nachgewiesen ist, wird die Sicherheit freigegeben – stufenweise oder komplett – und steht für den nächsten Deal bereit.
„Wenn es sich rechnet, dann rechnet es sich.“
Dieser Lieblingssatz des Autors ist zugleich die wichtigste Einschränkung: Das Konstrukt funktioniert nur, wenn der Deal auch mit der höheren Schuld trägt. Beforth denkt das Prinzip konsequent weiter – statt Bargeld kann auch eine Grundschuld auf eine bereits entwickelte Wohnung, ein Depot oder sogar die Sicherheit einer anderen Person (im Buch: der Eltern) als rollierende Sicherheit dienen.
Weitere Werkzeuge, die er ausführlich und verständlich erklärt:
- Kontokorrent-Kreditlinie als „Magic Tool“ für Liquidität – damit Renovierungen nicht an fehlendem Geld scheitern und gute Deals kurzfristig möglich bleiben.
- Endfälliges Darlehen mit ETF-Depot als Tilgungsersatz – statt an die Bank zu tilgen, wird in ein Aktienfonds-Depot gespart, das der Bank als Sicherheit abgetreten wird. Beforth betont hier ausdrücklich, dass sich das nur für „Überzeugungstäter“ eignet, die mit Kursschwankungen leben können. Bausparvertrag und Lebensversicherung als klassische Alternativen sieht er für Investoren kritisch (mehr dazu in unserem Beitrag zu Vor- und Nachteilen des Bausparvertrags).
- Privates Kapital und Co-Investments – vom „Gebermodell“, bei dem ein Privatdarlehen nur die Eigenkapitallücke schließt, bis zum „Hochzeitsmodell“, bei dem sich zwei Investoren mit unterschiedlichen Stärken (der eine hat Zeit, der andere Geld) zusammentun.
Schön ist auch der kurze Exkurs zur Geldschöpfung der Banken, der gut zu unserer Rezension von Die Wahrheit über Geld passt. Wer das Thema Eigenkapital grundsätzlich vertiefen will, findet bei uns außerdem einen Ratgeber zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Organisation: das Immobilienunternehmen ohne Büro
Im dritten großen Teil beschreibt Beforth, wie er seine Verwaltung nahezu vollständig digitalisiert hat. Den Anstoß gab vor über zehn Jahren das Hörbuch Die 4-Stunden-Woche von Tim Ferriss und die Idee der virtuellen Assistenz. Sehr ehrlich schildert er seinen Fehlstart: Die ersten deutschsprachigen VAs für 3,50 € pro Stunde lieferten entsprechende Ergebnisse. Heute arbeitet er mit qualifizierten Assistenzen für 30 bis 35 € pro Stunde, die „nicht nur abarbeiten, sondern mitarbeiten“ – etwa eine VA in Südfrankreich, die nach verlorenen Deals charmant bei Maklern nachtelefoniert.
Dazu kommen viele handfeste Tipps, die auch Kleinvermietern sofort helfen: Mieterkommunikation konsequent per E-Mail statt Telefon und Sprechstunde, ein digitaler Posteingang über einen Scan-Dienstleister mit eigener Zustelladresse (inklusive des Hinweises, was dabei für die Umsatzsteuer auf Rechnungen zu beachten ist) und ein papierloses Archiv statt „70 Meter Aktenordner“. Auch die Standardisierung – ein einziger Kauf- und ein einziger Verkaufsvertragsentwurf, möglichst wenige Notare – ist ein Gedanke, der weit über Immobilien hinaus trägt.
Rahmenhandlung: Julia, Christian und Jonas
Eine Besonderheit des Buches ist die erzählte Rahmenhandlung. Sie beginnt auf einer Sommerterrasse: Julia und Christian wohnen zur Miete, besitzen aber 23 vermietete Wohnungen, und Julias Ex-Chef Frank kann nicht fassen, wie das ohne Erbe gehen soll. Sein Sohn Jonas, Bauingenieur-Student, ist dagegen sofort Feuer und Flamme – und wird im Laufe des Buches selbst Besichtiger und Baustellenbegleiter.
Diese Szenen sind unterhaltsam geschrieben und machen die Theorie lebendig: Man sieht, wie das Paar am 1X-Dilemma fast verzweifelt, mit einer schlechten Sondereigentumsverwaltung Lehrgeld zahlt und schließlich Schritt für Schritt umbaut. Wer Sachbücher lieber trocken mag, kann diese Passagen überfliegen – aber sie tragen viel dazu bei, dass sich die gut 200 Seiten schnell lesen.
Für wen eignet sich das Buch?
10X für Immobilieninvestoren richtet sich in erster Linie an Leserinnen und Leser, die bereits eine oder mehrere vermietete Immobilien besitzen und überlegen, wie es weitergehen soll. Für den allerersten Kauf verweist Beforth selbst auf sein Vorgängerbuch Von null auf Immobilien-Investor; das 10X-Buch lässt sich aber auch ohne diese Vorkenntnisse gut lesen. Wer sich erst einmal grundsätzlich mit dem Thema beschäftigen möchte, findet bei uns einen Einstieg unter Immobilien als Wertanlage.
Der Ton ist motivierend, per Du und manchmal sehr enthusiastisch – Beforth erwähnt auch seinen Podcast, seine Coachings und die Investoren-Bildungsplattform immocation. Das wirkt an einigen Stellen nach Eigenwerbung, nimmt dem Buch aber nichts von seiner Substanz. Positiv: Der Autor verschweigt Risiken nicht. Er sagt klar, dass eine 100-%-Finanzierung nicht dauerhaft skaliert, dass Aktiendepots zwischenzeitlich deutlich im Minus liegen können und dass der Erfolg „nicht von jetzt auf gleich“ kommt, sondern harte Arbeit voraussetzt.
Fazit: Ein Werkzeugkasten für den nächsten Schritt
Markus Beforth hat das Buch geschrieben, das er sich nach eigener Aussage zu Beginn seiner Laufbahn gewünscht hätte – und das merkt man. 10X für Immobilieninvestoren ist kein Buch über schnellen Reichtum, sondern ein durchdachter Werkzeugkasten, um aus einer Sammlung von Wohnungen ein Unternehmen zu machen, das nicht mehr an der eigenen Zeit hängt. Besonders das Finanzierungskapitel mit dem rollierenden Eigenkapital und die ehrlichen Erfahrungen mit virtuellen Assistenzen bieten echten Mehrwert, den man so in kaum einem anderen deutschsprachigen Immobilienbuch findet.
Rezension: 10X für Immobilieninvestoren
Autor: Markus Beforth
Verlag: ForwardVerlag, 1. Auflage 2024
Taschenbuch, 208 Seiten
ISBN-13: 978-3987551147